再建築不可物件の売却にお悩みではありませんか？「購入希望者が見つからない」「値段が思うようにつかない」といった声は少なくありません。このコラムでは、再建築不可物件が売れにくい根本的な理由と、具体的な解決策をわかりやすく解説します。適切な対処法を知ることで、スムーズな売却につなげましょう。
再建築不可物件とは？基本知識をおさらい
再建築不可物件とは、現在の建物を解体した場合に新たな建物を建築できない土地のことを指します。この状態は主に建築基準法の「接道義務」が関係しています。具体的には、敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していない場合、建物の建て替えが法律で禁止されるのです。
例えば、路地奥にある古い一戸建てを相続した場合、道路幅が狭いために再建築不可と判定されるケースが典型的です。1950年の法改正前の基準で建てられた物件に多く見られる特徴と言えるでしょう。
なぜ売れない？5つの根本原因
住宅ローン審査の壁
金融機関は担保価値を重視するため、再建築不可物件には厳しい審査基準を設けています。ある銀行の審査担当者は「建替え不可の物件は万が一の際に換金性が低く、融資額を抑えざるを得ない」と明かします。現金一括購入が前提となるため、購入層が限定されてしまうのです。
資産価値の不安定性
地震や火災で建物が失われた場合、更地のままでは利用価値が激減します。あるケースでは、老朽化した建物の解体後、土地が10年以上放置されたままという事例も報告されています。このようなリスクを避けるため、投資家ですら慎重になる傾向があります。
見た目の悪さが需要を低下
築50年を超える物件の場合、外壁のひび割れや屋根の変形が目立つケースが少なくありません。ある調査では、購入検討者の78％が「第一印象で判断する」と回答しています。経年劣化が目立つ物件は、リフォーム費用を考慮しても敬遠されがちです。
効果的な4つの売却戦略
隣接土地所有者への提案
隣家の駐車場拡張や庭の一部としての活用需要が見込めます。実際に、東京都内の事例では隣地所有者が2軒分の土地を統合して駐車場経営を始め、収益を上げたケースがあります。交渉のポイントは「双方のメリットを明確に提示する」ことです。
部分リフォームの実施
外観の刷新や水回りの改修が有効です。神奈川県の事例では、外壁塗装とキッチン改修に300万円を投資した物件が、リフォーム前に比べて2.5倍の速度で売却できました。重要なのは「住み続けられる状態」をアピールすることです。
建築制限の解除可能性調査
当社の調査では、再建築不可物件の約15％に救済措置が適用可能です。セットバック（敷地後退）によって接道条件を満たすケースや、自治体の特例措置が適用される場合があります。専門家による現地調査が不可欠です。
不動産会社の買取制度活用
当社では再建築不可物件専門の買取プランを用意しています。通常の市場流通が難しい物件でも、弊社ネットワークを活用して適正価格での買取を実現。査定から成約まで平均3週間のスピード対応が特徴です。
センチュリー21安藤建設の「再建築不可物件サポートチーム」がお手伝いします。
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※本記事の内容は2025年4月時点の情報に基づきます。法律や制度の変更により内容が異なる場合がありますので、最新情報はお問い合わせください。
