住宅ローンが残る家を相続する際の基本原則 | センチュリー21安藤建設

住宅ローンが残っている家を相続する場合、多くの方が不安に感じるのが「ローンの返済義務」と「相続税の負担」です。実際、相続した家に住宅ローンが残っているケースでは、いくつかの重要なポイントを押さえることで、適切に対処できます。

住宅ローンが残る家を相続する際の基本原則

相続が発生した際、被相続人（亡くなった方）の財産はすべて相続人に引き継がれます。これはプラスの財産だけでなく、住宅ローンなどのマイナスの財産も含まれます。つまり、原則として相続人は住宅ローンの返済義務も引き継ぐことになります。

しかし、住宅ローンの契約時に「団体信用生命保険（団信）」に加入している場合、被相続人の死亡によって住宅ローン残債が免除される仕組みになっています。この保険に加入しているかどうかが、相続手続きの第一のチェックポイントです。

団信に加入している場合の相続手続き

団信に加入している住宅ローンを相続する場合、一般的には以下の流れで手続きが進みます。

まず、金融機関に被相続人の死亡を連絡します。必要な書類（死亡診断書のコピーや戸籍謄本など）を提出すると、団信の適用が審査されます。審査が通れば、住宅ローンの残債は免除され、相続人は返済義務を負わずに済みます。

ただし、団信の適用には条件がある場合も。例えば、加入から一定期間内の死亡でないと適用されない、特定の死因が免責事由となるなどの制約があります。必ず契約内容を確認しましょう。

団信に加入していない場合の対応策

団信に加入していない、または適用条件を満たさない場合、相続人は住宅ローンの返済義務を引き継ぐことになります。このような場合、いくつかの選択肢があります。

一つ目は「住宅ローンの承継」です。金融機関と相談の上、相続人が新たな借り手としてローンを引き継ぎます。承継には審査があり、収入や信用状況によっては承継できない場合もあります。

二つ目は「不動産の売却」です。住宅ローンの残債を売却資金で一括返済します。売却益が残債を上回れば差額を受け取れますが、下回る場合は不足分を別途準備する必要があります。

三つ目は「相続放棄」です。相続開始から3ヶ月以内に家庭裁判所に申し立てることで、プラスの財産も含め一切の相続を拒否できます。ただし、すべての相続財産を放棄することになるため、慎重な判断が必要です。

相続税の計算における住宅ローンの取扱い

相続税を計算する際、住宅ローンの残債は「債務」として相続財産から控除できます。例えば、相続財産が5,000万円で住宅ローン残債が2,000万円の場合、課税対象となる相続財産は3,000万円になります。

ただし、団信によって住宅ローンが免除された場合、免除された金額は「債務の消滅」として扱われ、相続税の計算上は控除できません。この点は注意が必要です。

また、相続税には基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数）があり、課税対象額がこの金額を下回れば相続税は発生しません。住宅ローンの債務控除によって、相続税が非課税となるケースもあります。

抵当権の処理について

住宅ローンが残っている不動産には、金融機関の抵当権が設定されています。団信で住宅ローンが免除されても、抵当権は自動的に消滅しません。相続後は、金融機関に抵当権抹消の手続きを依頼する必要があります。

手続きには、金融機関から「抵当権抹消登記識別情報」や「登記済証」などの書類を受け取り、法務局で抵当権抹消登記を行います。専門家に依頼すれば確実ですが、自分で手続きすることも可能です。

実際の相続で気をつけるポイント

住宅ローンが残る家を相続する際、特に注意したいのが「相続人の確定」です。相続人が複数いる場合、誰が住宅ローンの返済義務を引き継ぐか、また誰が不動産を相続するかを決める必要があります。

相続人全員が納得する形で遺産分割協議を行い、住宅ローンと不動産の扱いを決めましょう。協議がまとまらない場合は、家庭裁判所の調停や審判を利用することも検討します。

また、相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月以内）に間に合うよう、早めに手続きを進めることが大切です。必要書類の収集や財産評価には時間がかかるため、余裕を持って準備を始めましょう。

専門家への相談がおすすめなケース

以下のような場合は、早めに専門家に相談することをおすすめします。

・住宅ローンの残債が不動産の価値を大幅に上回っている
・相続人間で意見が分かれて協議が進まない
・相続税の申告が必要な複雑な財産構成
・団信の適用可否が不明な場合
・抵当権抹消手続きに不安がある場合

センチュリー21安藤建設では、住宅ローンが残る不動産の相続に関するご相談を承っています。経験豊富なスタッフが、お客様の状況に合わせた最適な解決策をご提案いたします。不動産の売却を含め、相続に関するお悩みがございましたら、お気軽にご相談ください。

※本コラムは2025年4月7日時点の情報に基づいて作成されています。制度や税制が変更されている可能性がありますので、詳細は専門家にご確認ください。